Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Terhadap Objek Jual Beli Tanah dan Bangunan yang Belum Dilakukan Penyerahannya (Levering)
DOI:
https://doi.org/10.65310/v0wd7546Kata Kunci:
Land Registration, Legal Protection, Sale and Purchase, Transfer (Levering).Abstrak
The sale and purchase of land and buildings between individuals constitutes a civil law transaction that frequently gives rise to disputes when the buyer has fully paid the purchase price, but the transfer (levering) has not yet been completed. This study analyzes the legal consequences arising from sale and purchase objects that have not been transferred and the legal protection available to buyers. This study employs a normative juridical method using primary, secondary, and tertiary legal materials through statutory, conceptual, case, and analytical approaches. The analysis is based on R. Soeroso’s Theory of Legal Consequences and Satjipto Rahardjo’s Theory of Legal Protection. The findings indicate that the absence of physical levering places the transaction object in a state of legal vulnerability due to the potential for double sale, attachment by the seller’s creditors, and the risk of physical damage caused by force majeure. Preventive protection may be provided by strengthening self-executing contractual clauses, utilizing escrow accounts administered by Notaries/Land Deed Officials (PPAT), and executing a House Vacating Agreement simultaneously with the Deed of Sale and Purchase. An examination of three court decisions demonstrates that judges comprehensively assess the substance of legal relationships, consistency of evidence, transaction chronology, and conduct of the parties. Repressive protection is provided through progressive judicial decisions that prioritize the buyer’s good faith and reject formalism used to conceal legal deception.
Unduhan
Referensi
Aminah, S. (2024). Analisis perlindungan hukum konsumen dalam transaksi jual beli rumah yang mengalami keterlambatan penyerahan (levering) oleh pelaku usaha [Tesis magister, Universitas Airlangga].
Apriandini, D., & Sudiro, A. (2023). Kekuatan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas yang belum mendapatkan pemecahan sertipikat dari developer yang dipailitkan. Binamulia Hukum, 12(1), 57–64. https://doi.org/10.37893/jbh.v12i1.435
Batista, F. D., Sariwati, R., & Ariyanti, A. (2023). Akibat hukum perjanjian jual beli tanah yang dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bhirawa Law Journal, 4(1), 41–48. https://doi.org/10.26905/blj.v4i1.10306
Fahmal, M. (2020). Perbuatan hukum dalam hukum perdata. Prenadamedia Group.
Junianto, A., Yuningsih, D., Anggriyani, R., & Umar, W. (2025). Perlindungan hukum pembeli dalam perjanjian jual beli tanah yang belum bersertifikat terhadap ahli waris. Jurnal Rechtens, 14(1), 119–138. https://doi.org/10.56013/rechtens.v14i1.4221
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
Kurniadi, M., Nelson, F. M., & Latumeten, P. E. (2024). Kedudukan pembeli beritikad baik dalam sengketa jual beli tanah (Studi kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3540K/PDT/2019). Indonesian Notary, 5(3), Article 1. https://doi.org/10.21143/notary.vol5.no3.1
Pengadilan Negeri Gorontalo. (2022). Putusan Nomor 56/Pdt.G/2022/PN Gto.
Pengadilan Negeri Gresik. (2024). Putusan Nomor 41/Pdt.G/2024/PN Gsk.
Pengadilan Negeri Kepanjen. (2023). Putusan Nomor 242/Pdt.G/2023/PN Kpn.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pratama, A. (2022). Perlindungan hukum bagi pembeli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) rumah yang belum diserahkan oleh developer [Tesis magister, Universitas Indonesia].
Putri, A. K., Afriana, A., & Kusmayanti, H. (2022). Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai dasar peralihan hak atas tanah: Telaah yuridis terhadap Putusan Mahkamah Agung Nomor 3500 K/PDT/2018. Jurnal Poros Hukum Padjadjaran, 3(2), 260–276. https://doi.org/10.23920/jphp.v3i2.763
Rahardika, I. U., Astariyani, N. L. G., & Sumardika, I. N. (2023). Pencatatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli notariil atas tanah terdaftar pada kantor pertanahan. Acta Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan, 8(2), 213–225. https://doi.org/10.24843/AC.2023.v08.i02.p1
Rahardjo, S. (2000). Ilmu hukum. Citra Aditya Bakti.
Rahardjo, S. (2009). Hukum progresif: Sebuah sintesa hukum Indonesia. Genta Publishing.
Rahmawati, S. (2023). Kedudukan akta PPJB dalam memberikan perlindungan hukum bagi pembeli properti terhadap objek yang belum dilakukan balik nama [Tesis magister, Universitas Gadjah Mada].
Retnowati, T., & Boediningsih, W. (2023). Kekuatan hukum pembeli tanah Petok D yang tidak diakui jual belinya oleh ahli waris. E-Jurnal Spirit Pro Patria, 9(1), 1–16. https://doi.org/10.29138/spirit.v9i1.2215
Ridwan, M. (2023). Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam memberikan perlindungan hukum terhadap pembeli dalam Akta Jual Beli tanah yang belum mengalami balik nama [Tesis magister, Universitas Padjadjaran].
Rivaldi, M. N. A., & Supriatna, R. (2023). Akibat hukum perjanjian jual beli rumah perseorangan yang objek jual belinya tidak diserahkan. Jurnal Riset Ilmu Hukum, 3(2), 117–122. https://doi.org/10.29313/jrih.v3i2.2999
Setiarto, A. Y., & Musyafah, A. A. (2023). Tinjauan yuridis pembuatan perjanjian akta jual beli tanah waris yang tidak dibagi (Studi kasus di Kantor PPAT Brebes). JIIP: Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan, 6(8), 6234–6243. https://doi.org/10.54371/jiip.v6i8.2289
Soeroso, R. (2011). Pengantar ilmu hukum. Sinar Grafika.
Subair, L., Salmi, S., Kamal, K., & Puspitasari, E. (2025). Perlindungan hukum terhadap pembeli dalam jual beli tanah dengan akta di bawah tangan. PRAJA: Jurnal Ilmiah Pemerintahan, 13(2), 169–187. https://doi.org/10.55678/prj.v13i2.1922
Sulaemaniyah, N., & Umami, A. M. (2024). Analisis yuridis perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan Putusan MA Nomor 3753 K/Pdt/2020. Private Law, 4(1), 73–81. https://doi.org/10.29303/prlw.v4i1.3918
Tanoto, D., & Nurdin, A. R. (2022). Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik atas jual beli hak atas tanah. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum, 10(7), 1650–1662. https://doi.org/10.24843/KS.2022.v10.i07.p16
Tim Prodi Magister Kenotariatan Universitas Jayabaya. (2025). Buku pedoman penulisan tesis Magister Kenotariatan Universitas Jayabaya. Magister Kenotariatan Universitas Jayabaya.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Utari, F., & Hasna, H. (2020). Perlindungan hukum bagi pihak pembeli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang tidak terlaksananya Akta Jual Beli akibat penolakan dari sebagian ahli waris pihak penjual berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jurnal Poros Hukum Padjadjaran, 1(2), 191–209. https://doi.org/10.23920/jphp.v1i2.247
Wahyuningrum, D. A., & Badriyah, S. M. (2024). Perlindungan hukum untuk pembeli akibat kelalaian PPAT dalam perjanjian jual beli tanah. Notarius, 17(1), 232–247. https://doi.org/10.14710/nts.v17i1.42068
Wijaya, H. (2024). Perlindungan hukum terhadap pembeli dalam jual beli tanah yang belum diserahkan (levering) melalui eksekusi riil dalam perkara perdata [Tesis magister, Universitas Brawijaya].
Wulandari, L. S. (2025). Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam sengketa kepemilikan tanah. Jurnal Sosial Humaniora dan Pendidikan, 4(1), 276–288. https://doi.org/10.55606/inovasi.v4i1.4302
